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 主 题 物权法新司法解释将实施 关乎你的房和车你是本贴的第784位读者
杏林
  发表时间:2016-2-25 19:34:54         楼  主 
帅哥哟   杏林的QQ: 
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昨天“小区开放”刷爆朋友圈,长安君(微信ID:changanjwj)发现,好像突然间人手一本《物权法》了?这下知道《物权法》多有用了吧?这可真是“平时想不起,临时抱法脚”啊。
还有好多亲第一时间转发最高法民一庭庭长程新文的答记者问,可是很多人转完也没发现,最高法开新闻发布会,可不是专为了“小区开放”啊!它披露的事比“小区开放”涉及的人更广!
那这发布会讲的啥?别查了,长安君告诉你:就是讲3月1日就要开始施行的《物权法》的新司法解释啊!新的司法解释都跟我们老百姓的生活紧密相关:房、车、买卖纠纷、离婚财产分割……长安君引用了权威的解读,让你最快时间跟上形势:
二手车转让,没登记,也是受让方“腰杆更直”!
据统计,截至2015年5月,全国机动车总保有量达2.69亿辆,机动车交易也日益频繁,告到法院的纠纷也五花八门。
比如,张三已经把机动车交付给了买受人李四,但双方没有去办理过户登记,而张三还欠王五的钱没还。王五能不能说,用这辆车来抵偿张三的债务呢?这时候,王五和李四,谁对这辆机动车拥有“优先所有权”?
根据新《司法解释》第六条规定,转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。而且,在物权与债权的关系上,在一物之上既有物权又有债权时,一般而言,物权优先于债权……

一句话概括就是:李四的权利优先于王五的权利,即使车的所有权还没改登记,法律优先保护买方的权利!
无论咋登记的,离婚判决房产归谁,就归谁!
当下,很多人离婚都会涉及到财产的分割,房产更是大头。如果法院将夫妻共同房产判给其中的一方,但房产证上仍是两人的名字,这房到底归谁?
最高人民法院民一庭庭长程新文在发布会上说:“新《司法解释》规定,在离婚诉讼中,如果法院判决准予离婚,同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有,那么自法院判决生效时起,房屋的所有权就不再属于双方共有,而是归属于丈夫或者妻子一人,即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。”

想改房产证名字,该先打哪种官司?
比如张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋,但因各种原因申请登记在张三名下。后双方生隙,李四起诉至法院请求确认房屋共有权。这时候,李四应该提起民事诉讼,还是行政诉讼?
最高人民法院民一庭法官姜强撰文分析,物权法实施后,不少法官和法院认为,李四应先提起行政诉讼撤销该登记,才能确认其共有权。“但这种看法、做法,未能全面理解不动产登记的公示效力;也造成当事人诉累,形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属,并因此而循环无解的尴尬局面。”
新《司法解释》第一、二条就是对上述实践问题的回应,具体而言,不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。内部关系上,依据真实权利状态确定权利人,而非依据登记确定权利归属。

也就是说,李四提起民事诉讼,法院应当受理!如果李四提出他出资买房、以及双方关于共有约定的证据,法院应据此认定李四为共有权人。
只要预告登记了,开发商想“一房两卖”是无效的!
在房产交易中,存在有商品房预售制度,购房者可以就尚未建成的住房进行“预告登记”。
新《司法解释》的第四条规定,未经预告登记的权利人同意,开发商想转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照《物权法》第二十条第一款的规定,认定其“不发生物权效力”。
也就是说,只要买房人预告登记了,开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押,是无效的!

从“李鬼”那买了东西,“李逵”来找我怎么办?
新《司法解释》的规定还有一个重要方面:“善意取得”。与它相关的纠纷非常多见,遍布于为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。
什么叫“善意取得”?
比如张三长年住着父亲的房子,擅自把房子转让给了不知情的李四。李四付完钱,张三父亲听说了,愤怒地跑来要房子。这时候,房子归谁?按照《物权法》的“善意取得”制度,李四拥有房子,张三父亲应向自己的儿子索赔。
具体到每一个案件,双方经常争论不休。最高法民一庭庭长程新文指出:“如何正确适用善意取得制度是物权法适用中的一个重点、难点和热点。对此,新《司法解释》用6个条文,形成对善意取得适用的较为完整的规则体系。”

到底什么算适用“善意取得”?
新《司法解释》规定,受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人(在上面的案例中就是张三父亲)主张受让人(在案例中就是李四)不构成善意的,应当承担举证责任。程新文说:“此举明确了‘善意’认定的基本标准,以及由谁承担举证责任。”
新《司法解释》还明确存在“登记簿上存在有效的异议登记”等五种情形之一的,应当认定不动产的受让人“知道转让人无处分权”,也就是说受让人不是“善意”的。受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。
一关系到每个人的切身问题,《物权法》就是顶重要的法之一。司法解释的出台,使《物权法》在司法实践中操作性更强。小伙伴们,可收藏好了,遇到问题时记得擦亮眼睛,守护好你的合法权益!
信息来源:央视新闻、法制日报、中新网、最高法网站 “法影斑斓”公众号文章
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@冰雨阁23691105:其实打开小区,形成合理路网,减少交通堵塞,中央的想法是好的,但是不能搞一刀切。最重要的是,如果要现在拆封闭式小区,要先将公摊面积的补偿支付给业主,毕竟公摊面积业主们都是掏了钱的。
@大卫德:开放其实问题不大,关键是市政的管理水平要同步跟上,不是老百姓不愿意开放小区,而是城市氛围得不到有效的管理。如果城市管理水平不强,就不要强行搞开放。
@Raymond2345:还是支持打开围墙和大院,这的确是有效的措施,要不然一个占道停车就几乎让社区校区混乱,警察也可以真正的为老百姓做点具体的事儿了。最好是先打开大院,政府、国企和事业单位要起到表率作用。
@chwo:街区制的前提是国民的素质要高,国家的管理体制要完善。如果酒驾、闯红灯,随意停车、随意变道违章多发,行走在小区道路的孩童们还有安全感吗?如果城市绿地少,商业区、住宅区密集,停车位、公共娱乐休闲面积少,那街区制只会得到更多的抵制。
@妙手弦歌:我觉得这个事应该支持。封闭易维护一种保守心态,开放反而促使人们必须更自信更有勇气地面对生活,甚至促使人们更关注更关心社会,提高人们的社会敏感性和警惕性。当然,这需要一个观念转变的过程,更需要许多完善的社会治理措施。思来想去,这件事确实是一件了不起的社会变革的大事,自然不可能一蹴而就,但对国家对社会对未来,绝对利大于弊!
@杨波:我觉得吧,大家先不要忙着吐槽和否定 群众最大的担忧是住宅安全,警察最大的担忧是如何防范。 这件事,可能正在考验着大家接受新事物的能力和面对困难的态度。
@又忆江南74847:上海宁生活一向清爽,格点小事体,勿算啥。啥宁叫阿拉是上海宁!
@黑龙wjz:这就是上海的文明!上海人的素质!赞美大上海!
@汉中丑石:封闭住宅小区是农耕时代的产物,我们现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代,推进现代化城市建设需要我们有新的理念和探索。释放小区中的道路资源、绿地资源,从法律上讲,政府必须要与小区业主大会必要协商外,还要进行补偿,这可都是公摊,是业主用真金白银买回来的。

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